俗話說“安居才能樂業(yè)”，隨著社會的發(fā)展，人們對“安居”的要求也不斷提高，正因如此，人們在選擇住房時，不僅考慮房屋的結構、采光等因素，而且還考慮住房周圍的環(huán)境及相關的配套設施。今天我們要關注的案件發(fā)生在鄭州市一小區(qū)內(nèi)，小區(qū)業(yè)主因為對小區(qū)相關設施的改變而與開發(fā)商發(fā)生沖突，并因此走上了法庭。

　　案件回放

　　２０００年位于鄭州市東風路的同樂花園小區(qū)初具規(guī)模，小區(qū)引來了很多購房者的關注。王美鳳就是其中的一員，王美鳳說，當時買房的時候就是看中了小區(qū)內(nèi)有大片的綠地和氣派的北大門，經(jīng)過再三的選擇，還是對同樂花園小區(qū)內(nèi)的環(huán)境和相關配套設施比較滿意。所以她先后在同樂花園內(nèi)購買了三套住房，一套供自己使用，其余兩套用于開辦自己的公司。一開始王美鳳對于能購買到如意的住房感到非常高興，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，不僅讓人舒心，也能夠提升公司的形象。

　　然而，就在２００５年春節(jié)過后的一天，小區(qū)內(nèi)突然發(fā)生了巨大的變化。一夜之間，小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)原本小區(qū)內(nèi)最引人注目的大門和大片的綠地突然失去了蹤影，取而代之的是嘈雜的工地。這讓很多業(yè)主無法接受，他們立即找到開發(fā)商探尋原委?？墒情_發(fā)商告訴業(yè)主，那大門和綠地本來就是臨時的，現(xiàn)在要施工改建其他設施是正常的行為。這樣的解釋讓業(yè)主們無法接受。為了保住綠地和大門，業(yè)主們紛紛出來阻止開發(fā)商繼續(xù)施工，為此業(yè)主們還與開發(fā)商發(fā)生了肢體上的沖突。在不斷的沖突中，２００６年年底小區(qū)的改建項目初步落成，原本的大門和綠地變成了商業(yè)廣場。對于這樣的變化王美鳳和其他業(yè)主都非常氣憤，他們認為這不僅違背了當時他們購房的初衷，也嚴重的影響了業(yè)主的生活和出行。

　　為了要回屬于自己的大門和綠地，也為了維護業(yè)主的合法權益，王美鳳和其他兩位業(yè)主聯(lián)合將河南信宇房地產(chǎn)有限公司訴至法院。

　　２００７年４月２日，鄭州市金水區(qū)人民法院民事審判第一庭，公開合并審理原告王美鳳等三人訴被告河南信宇房地產(chǎn)有限公司買賣合同糾紛三案。

　　原告方在起訴書中提出了如下訴訟請求：一、要求被告支付違約賠償金１０萬元。二、要求被告恢復小區(qū)北大門原狀（如２０００年被告銷售廣告和宣傳資料所顯示的）。三、被告恢復宣傳資料所顯示的同樂花園院內(nèi)綠地原狀。本案訴訟費用由被告承擔。

　　針對原告的起訴，被告隨即進行了答辯。被告代理人稱，原告購買的同樂花園分期開發(fā)，原告所稱“綠地”在原規(guī)劃設計中是底層均為商業(yè)用房的３幢２４層的高層住宅和２幢３０層的高層住宅，是被告尚未開發(fā)的四期工程。所謂的“綠地”和北大門均是臨時的，是對暫未列入開發(fā)計劃的空地進行臨時性的綠化。被告認為對未開發(fā)完畢的工程繼續(xù)開發(fā)是合法、合情合理的。且后來四期工程規(guī)劃設計的改變是經(jīng)過鄭州市規(guī)劃局在小區(qū)內(nèi)對全體業(yè)主予以公示，在得到小區(qū)業(yè)主同意后批準的，不存在違約。

　　根據(jù)雙方當事人的訴辯意見，合議庭歸納了本案爭議的焦點：

　?。保桓媸欠駪謴停玻埃埃澳昶滗N售廣告和宣傳資料所顯示的同樂花園北大門原狀和小區(qū)內(nèi)綠地原狀。２．被告是否應支付原告違約賠償金。

　　在庭審舉證質(zhì)證階段，首先原告出示了當初與河南信宇房地產(chǎn)有限公司簽訂的《商品房購銷合同》以及房屋所有權證，用以證明三原告為合法業(yè)主，隨后又出示了被告當時在銷售時提供的宣傳彩頁。原告王美鳳提出當時宣傳彩頁上清晰顯示了小區(qū)大門和綠地，她認為宣傳彩頁就是不改變規(guī)劃的一種承諾，所以在簽訂購房合同的時候也沒有把這一點附加進去。

　　對此，被告方認為他們當時并沒有對任何人以任何形式承諾過宣傳彩頁上的臨時建筑不能改變，宣傳彩頁不是合同內(nèi)容，只是一種廣告的形式。且在該彩頁上有“所列資料僅供參考，以政府有關部門最后批準為準”的提示。

　　隨后，原告出示了實景照片、視聽資料等大量證據(jù)來證明河南信宇房地產(chǎn)有限公司改變原告購房時的大門和綠地是一種違約行為。對此，被告方在提出不同的質(zhì)證意見后，向法庭出示了小區(qū)規(guī)劃圖等相關證據(jù)，以此證明當初的改建行為是正當合法的，并沒有違約。

　　在隨后進行的法庭辯論中，各方當事人進行了激烈的辯論。

　　原告王美鳳認為，作為業(yè)主在任何地方、任何時候都是一個弱勢群體，因為所有的規(guī)劃或者說開發(fā)商售房的概念，一開始的時候就不對業(yè)主們公示。如果不是出現(xiàn)這一事件，到現(xiàn)在他們可能也沒有機會看到這個規(guī)劃。當初買房時，他們就看到了開發(fā)商提供的實物模型和照片，開發(fā)商跟他們說，這個樓之后最多再有３棟樓，蓋完就結束。因此，她認為自己在２０００年購買的樓房位置特別好，而且進了小區(qū)大門右拐很順暢。但是小區(qū)改建后，嘈雜的人群造成業(yè)主東西屢屢丟失或損壞，業(yè)主們的汽車放在車庫里車輪子都能被卸掉，還出現(xiàn)汽車在車庫里面停放被劃了一道道痕跡的情況。

　　被告方則提出，原告所稱沒有機會看到開發(fā)商的規(guī)劃圖紙和平面圖，而在買房的過程中房地產(chǎn)開發(fā)商提供五證兩書，是行規(guī)，每一個開發(fā)商都會這樣做。他們有樓盤模型、有規(guī)劃許可證、有建筑許可證、有施工許可證，原告卻說看不到這些證件。另外，汽車本來都要從原告的樓前過，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)的人沒有增加，不會出現(xiàn)嘈雜。

　　原告代理人認為，被告擅自改變大門的狀況及土地的使用性質(zhì)，已經(jīng)構成違約，事實也證明了這一點，被告在東風路過去的綠地上建了商場。按照當時購房合同第二十二條明確約定，不得擅自改變與該商品房有關的公共設施、公共用地的使用性質(zhì)，所有這一切都違反、違背了當時合同的初衷，構成違約。

　　被告代理人則稱，被告不存在擅自改變規(guī)劃的情況，對于改建商場是經(jīng)過規(guī)劃局批準的，當時也在小區(qū)內(nèi)進行過公示，但在公示期間沒有一個小區(qū)業(yè)主提出異議，所以視為業(yè)主同意后才進行改建，不存在違約。

　　同時，被告代理人認為，三原告的訴訟請求是相互矛盾的并且沒有任何法律依據(jù)。要求違約賠償應是建立在有合同約定的基礎上，原被告雙方?jīng)]有就大門和綠地進行合同約定，不能說違約。

　　針對被告堅持綠地本不存在的說法，原告代理人認為，在庭審中出示的大量證據(jù)都能證明綠地是客觀存在的，包括照片、宣傳彩頁以及當初業(yè)主們?yōu)榱司S權與開發(fā)商在施工過程中發(fā)生沖突的相關照片。原告的訴訟請求，依法能夠成立。

　　根據(jù)《民事訴訟法》的有關規(guī)定，法庭程序進入調(diào)解階段，但是鑒于原告方不同意調(diào)解，法庭調(diào)解工作沒有再進行。

　　經(jīng)過合議庭合議，２００７年８月８日鄭州市金水區(qū)人民法院依法對本案作出判決，一審駁回三原告的訴訟請求。

　　據(jù)了解，目前原告王美鳳已經(jīng)向鄭州市中級人民法院提起了上訴。對于案件的二審，王美鳳說這次她準備了充足的證據(jù)來維護自己的合法權益?？磥磉@場糾紛還將繼續(xù)下去。

　　廣告是否有約束力實踐中法官有一定自由裁量權

　　丁瑜（《走進法庭》主持人）：在商品房買賣活動中，宣傳彩頁屬于什么性質(zhì)，它對買賣雙方是否有約束力呢？

　　常偉（河南開達律師事務所律師）：

　　從以往的司法實踐看，開發(fā)商售樓廣告及宣傳資料一般不作為合同的一部分，不具有法律約束力。２００１年建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定，言下之意即是若未在合同中的，就不具有法律約束力。

　?。玻埃埃衬辍蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條將“商品房的銷售廣告和宣傳資料”的性質(zhì)定性為要約邀請。所謂要約邀請，從合同法原理看，不具有法律上的約束。但是該解釋同時規(guī)定，“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！币来丝梢钥闯觯唐贩夸N售廣告被視為要約是需要具備一些條件的。

　　由于法律對廣告內(nèi)容作了規(guī)定，客觀上還是保護了購房人的利益，削弱了格式合同的“霸氣”，但是對買房人來說舉證比較困難，對證據(jù)具體理解和運用還沒有統(tǒng)一尺度。因此，宣傳彩頁對雙方當事人是否有約束力，在審判實踐中法官是有一定的自由裁量權的。

　　丁瑜：那么對于購房者而言，面對開發(fā)商的宣傳材料應該怎么應對呢？

　　常偉：時下，看廣告宣傳是購房者選擇樓盤最為重要的一個方式，所以開發(fā)商在營銷中會盡量用動聽的語言打動購房者。盡管上述的法規(guī)、司法解釋在很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，規(guī)定一旦發(fā)生符合上述條件的廣告承諾未兌現(xiàn)，購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任，但是鑒于該條可操作性不是太強，買房人還是不要寄希望于那些廣告宣傳中的說明和允諾將來會兌現(xiàn)，對售樓人員所稱不用寫入合同也會有效力的誘導一定要保持警戒。此時，購房者應當堅持要求將廣告中的內(nèi)容寫入合同，以取得維權武器。

　　丁瑜：通過本案我們想說，對于購房這一類大筆消費，作為購房者一定要將購房時所有約定寫入合同，這樣可以更好地維護自己的合法權益。